Έλεγχοι ΑΑΔΕ: Πλήρης οδηγός με δωρεάν Checklist για ιδιοκτήτες

Η σωστή προετοιμασία είναι το κλειδί για μια οργανωμένη και αποδοτική διαχείριση καταλύματος. Τι εξετάζουν οι αρμόδιες αρχές, ποια δικαιολογητικά χρειάζονται και πώς η τεχνολογία μπορεί να κάνει την καθημερινότητα των ιδιοκτητών πιο εύκολη;

Η βραχυχρόνια μίσθωση εξελίσσεται διαρκώς, με νέες τεχνολογίες, αυξημένες απαιτήσεις και ένα πιο οργανωμένο πλαίσιο λειτουργίας. Οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού αποτελούν μέρος αυτής της εξέλιξης, με στόχο τη διαφάνεια, την ορθή καταγραφή των μισθώσεων και την τήρηση των προβλεπόμενων προδιαγραφών.

Για έναν ιδιοκτήτη, όμως, η προετοιμασία δεν χρειάζεται να είναι περίπλοκη. Με σωστή οργάνωση, ενημέρωση και κατάλληλα εργαλεία διαχείρισης, οι απαραίτητες διαδικασίες μπορούν να γίνουν σημαντικά πιο απλές.

Οι τρεις τρόποι με τους οποίους μπορεί να ελεγχθεί ένα κατάλυμα

1. Ψηφιακός έλεγχος και διασταύρωση στοιχείων

Η ΑΑΔΕ αξιοποιεί ηλεκτρονικά δεδομένα για την παρακολούθηση των οικονομικών δραστηριοτήτων.

Μέσω του ευρωπαϊκού πλαισίου DAC7, προβλέπεται η υποβολή και ανταλλαγή πληροφοριών για δραστηριότητες που πραγματοποιούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών.

Παράλληλα, ο ευρωπαϊκός Κανονισμός 2024/1028, που εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026, ενισχύει τη διαφάνεια και την ανταλλαγή δεδομένων σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Έτσι, η σωστή αντιστοίχιση των στοιχείων των κρατήσεων με τις δηλώσεις και τα φορολογικά δεδομένα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία.

2. Επιτόπιος έλεγχος στο κατάλυμα

Οι επιτόπιοι έλεγχοι αφορούν την τήρηση των προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας των ακινήτων.

Σύμφωνα με τον Ν. 5170/2025, οι έλεγχοι των συγκεκριμένων προδιαγραφών διενεργούνται από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού, ενώ μπορούν να συμμετέχουν και μικτά κλιμάκια με την ΑΑΔΕ.

Για αυτούς τους ελέγχους προβλέπεται προηγούμενη ενημέρωση του διαχειριστή τουλάχιστον 10 ημέρες πριν.

Μεταξύ άλλων, εξετάζονται η ύπαρξη του απαραίτητου εξοπλισμού ασφαλείας, η ασφαλιστική κάλυψη και η τήρηση των απαιτούμενων προδιαγραφών του ακινήτου.

3. Έλεγχος κατόπιν καταγγελίας ή αναφοράς

Μια αναφορά από τρίτο πρόσωπο μπορεί επίσης να αποτελέσει αφορμή για τη διερεύνηση πιθανής παράβασης από τις αρμόδιες αρχές.

Ενδεικτικά, μια καταγγελία μπορεί να αφορά την έλλειψη απαιτούμενου αριθμού μητρώου ή ζητήματα σχετικά με τη λειτουργία ενός καταλύματος.

Η καλύτερη προσέγγιση για κάθε ιδιοκτήτη είναι η συστηματική τήρηση των υποχρεώσεών του, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται να πραγματοποιηθεί έλεγχος.

Ο φάκελος ετοιμότητας: Τι πρέπει να έχετε οργανωμένο;

Ένας καλά οργανωμένος φάκελος, σε φυσική ή ψηφιακή μορφή, μπορεί να διευκολύνει σημαντικά την καθημερινή διαχείριση και την ανταπόκριση σε έναν έλεγχο.

Τα βασικά στοιχεία που προτείνεται να συγκεντρώνετε είναι:

• Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή άλλο προβλεπόμενο αναγνωριστικό, όπου εφαρμόζεται.

• Αποδεικτικά Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής και στοιχεία των πραγματοποιημένων κρατήσεων.

• Τίτλος ιδιοκτησίας ή σχετικό συμφωνητικό, όπου απαιτείται για την τεκμηρίωση του δικαιώματος εκμετάλλευσης.

• Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης σε ισχύ.

• Στοιχεία πυρασφάλειας και ηλεκτρικής ασφάλειας, όπως πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη και κατάλληλο ρελέ προστασίας.

• Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

• Σήμανση διαφυγής και σχετικές οδηγίες ασφάλειας στο κατάλυμα.

• Οικονομικά παραστατικά και στοιχεία δαπανών, όπου απαιτούνται ή είναι χρήσιμα για τη φορολογική παρακολούθηση.

Η τακτική ανανέωση του φακέλου, για παράδειγμα κάθε έξι μήνες, αποτελεί μια καλή πρακτική οργάνωσης.

Χρήσιμη συμβουλή: Διατηρείτε φωτογραφικό αρχείο του εξοπλισμού ασφαλείας και των σημείων συμμόρφωσης, όπως του πυροσβεστήρα, της σήμανσης διαφυγής και του φαρμακείου. Οι φωτογραφίες μπορούν να βοηθήσουν στην τεκμηρίωση της κατάστασης του καταλύματος, χωρίς να αντικαθιστούν τα απαιτούμενα πιστοποιητικά ή τους επίσημους ελέγχους.

Ένα απλό παράδειγμα από την καθημερινότητα

Ας υποθέσουμε ότι ένα κατάλυμα πραγματοποιεί 15 κρατήσεις τον μήνα μέσω Airbnb και Booking.com.

Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να παρακολουθεί τις αναχωρήσεις, τα ποσά των κρατήσεων, τις ακυρώσεις και τις αντίστοιχες δηλώσεις προς την ΑΑΔΕ.

Όταν όλες αυτές οι πληροφορίες βρίσκονται διάσπαρτες σε διαφορετικές πλατφόρμες και αρχεία, η παρακολούθηση απαιτεί περισσότερο χρόνο και προσοχή.

Αντίθετα, ένα ενοποιημένο σύστημα διαχείρισης επιτρέπει καλύτερη οργάνωση και ευκολότερο έλεγχο των δεδομένων.

Holihouse: Η τεχνολογία και η οργάνωση στην υπηρεσία του ιδιοκτήτη

Στη Holihouse, η επαγγελματική διαχείριση καταλυμάτων δεν περιορίζεται στην εξασφάλιση κρατήσεων. Στόχος είναι η ολοκληρωμένη υποστήριξη των ιδιοκτητών, μέσα από σύγχρονα τεχνολογικά εργαλεία και οργανωμένες διαδικασίες.

Η εταιρεία παρέχει υπηρεσίες που συμβάλλουν στην αποτελεσματικότερη καθημερινή λειτουργία ενός τουριστικού ακινήτου:

• Ενοποιημένο σύστημα διαχείρισης: Συγκεντρωμένη παρακολούθηση κρατήσεων και οικονομικών δεδομένων μέσω ενός εύχρηστου portal.

• Αυτόματη διαβίβαση στοιχείων στην ΑΑΔΕ: Διασύνδεση και αυτοματοποίηση της διαβίβασης δεδομένων βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο.

• Συγχρονισμός κρατήσεων: Ενημέρωση διαθεσιμότητας σε πραγματικό χρόνο, περιορίζοντας τον κίνδυνο διπλών κρατήσεων.

• Συμβουλευτική υποστήριξη: Καθοδήγηση σε φορολογικά και βασικά νομικά ζητήματα που σχετίζονται με τη λειτουργία των καταλυμάτων.

• Ενημέρωση για νομοθετικές αλλαγές: Τακτική πληροφόρηση για τις εξελίξεις της αγοράς και τις νέες κανονιστικές απαιτήσεις.

Με αυτόν τον τρόπο, η Holihouse βοηθά τους συνεργάτες της να εξοικονομούν χρόνο, να περιορίζουν τον διαχειριστικό φόρτο και να διατηρούν καλύτερη εικόνα της λειτουργίας του ακινήτου τους.

Στη Holihouse πιστεύουμε ότι η αποτελεσματική διαχείριση δεν αφορά μόνο την αύξηση των εσόδων, αλλά και τη δημιουργία ενός οργανωμένου και αξιόπιστου πλαισίου για κάθε ιδιοκτήτη.

Γιατί όταν οι διαδικασίες λειτουργούν σωστά, μπορείτε να επικεντρωθείτε σε αυτό που πραγματικά έχει σημασία: την καλύτερη αξιοποίηση της περιουσίας σας.

Holihouse – Έξυπνη διαχείριση, μεγαλύτερη σιγουριά.

Ανακαλύψτε τις υπηρεσίες της Holihouse

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη φορολογική ή νομική συμβουλή.